Será que é hora de vender seu imóvel?

São Paulo – No mercado imobiliário brasileiro não se fala em outra coisa. Os preços já não sobem mais com a mesma intensidade de antes. Incorporadoras vendem imóveis com descontos que ultrapassam os 30%, e vendedores de usados já não sentem mais tanta facilidade de passar seu bem adiante.

Mas afinal, os preços chegaram ao topo? Ainda há espaço para mais valorização? Ou a tendência agora é que os preços se acomodem – ou até caiam? Para quem tem um imóvel que se beneficiou da alta valorização nos últimos anos, está na hora de vender e realizar o lucro? “Eu vejo uma estabilidade, com viés de baixa tênue. Vai ocorrer uma reformatação do mercado, com reposicionamento das construtoras com margens consideradas razoáveis”, diz o professor João da Rocha Lima Junior, coordenador do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Para ele, a demanda especulativa percebida no mercado anteriormente já não existe mais, o que freia a valorização. As construtoras, por sua vez, já enxergariam um novo patamar de custos de produção e estariam mais confortáveis de que não vão aparecer aumentos abruptos de custos, o que deve levar à estabilização dos preços.

“Um freio de demanda gera descontos e joga os preços para baixo. Não vejo a possibilidade de uma quebra de preços, mas sim de uma queda suave. Mas não há muita margem para redução de preços, pois não houve um nível de especulação tal que permita uma queda maior. E nós também não temos o problema da devolução de imóveis por falta de capacidade de pagamento, uma vez que nosso crédito é conservador”, completa o professor.

Já há alguns sinais de desaceleração no mercado imobiliário brasileiro, embora seja ainda cedo para se falar em queda de preços. O Índice FipeZap, que acompanha os preços dos imóveis em sete capitais brasileiras, já vem mostrando retração de preços em algumas cidades e, no mês de abril, seu relatório reafirmava a tendência de desaceleração de preços iniciada em abril de 2011.

A reportagem de capa da Revista EXAME que chegou às bancas nesta quinta-feira reflete justamente sobre se é hora de comprar, vender ou esperar, e traz com exclusividade uma pesquisa da Fipe que mostra que, apesar da valorização recorde nos 12 meses terminados em março, uma comparação entre os últimos seis meses e o mesmo período do ano anterior atesta uma desaceleração na alta. Veja a metodologia da pesquisa da Fipe.

Há ainda outros fatores que podem contribuir para a desaceleração e posterior estabilização de preços. O primeiro trimestre do ano já revelou queda no número de unidades financiadas (em relação ao mesmo período do ano passado) e da velocidade de vendas (em relação aos anos anteriores).

A isso se alia o passo atrás dado pelas incorporadoras que sofreram em seus balanços e na Bolsa, principalmente por conta do descasamento entre o número de imóveis lançados e sua capacidade de entrega – o que também gerou os atrasos na entrega dos imóveis e uma porção de ações na Justiça ao longo de 2011. Agora, as construtoras tentam reajustar seus processos internos para se recuperar. Pelo menos aquelas que são abertas em Bolsa frearam o ritmo dos lançamentos.

O momento ainda requer cautela, mas quem tem mais de um imóvel e se beneficiou da estrondosa valorização imobiliária brasileira dos últimos anos já pode pensar numa venda. “Quem tem mais de um imóvel está em boa posição para realizar os lucros”, diz o economista Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro de Executivos de Finanças (IBEF) e autor do livro “Imóveis – seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.

Segundo Calado, para quem atua no mercado de imóveis como investidor ou especulador – ou seja, para quem compra para alugar ou aguardar valorização – o momento também é propício por conta da queda na taxa Selic e do movimento de derrubada de juros pelos bancos. “Quem quiser vender um imóvel para comprar outro, deve também conseguir uma taxa de juros menor em um eventual financiamento”, completa.

O economista se diz pessimista em relação ao mercado daqui para frente quando se refere a quem deseja ganhar com a valorização. “Não acredito que essa trajetória de alta continue tão forte, a não ser que estejamos entrando em uma bolha. Temos evidências de desaquecimento e até de quedas de preço. Essa coisa das construtoras venderem imóveis com desconto, não existe isso. Ninguém vende uma cota de um fundo ‘com desconto’. Foi o preço do imóvel que caiu mesmo”, observa.

Alex Strotbek, consultor imobiliário da Areal Pires Advogados, não acredita em desvalorização dos imóveis, mas também crê que uma estabilização já é visível. “A hora de vender o imóvel é na alta”, lembra.

É claro que agora já está mais difícil vender, o que também pode ser sinal de um momento propício para a realização de lucros. Os empreendimentos cujas unidades se esgotam em apenas um fim de semana estão se tornando raros, e o endividamento das famílias cresceu muito nos últimos anos – de 27% da renda em 2007 para os atuais 44%. As decisões de compra estão mais ponderadas agora que o preço do metro quadrado está mais alto.

Quem tem apenas um imóvel

Quem tem apenas o imóvel próprio pode até pensar em vendê-lo, mas precisa de um plano bem claro, porque o movimento é arriscado. “Quem fez isso há quatro anos, por exemplo, se deu muito mal, porque os preços entraram numa trajetória de alta alucinante. Se o sujeito vendeu e começou a pagar aluguel com o dinheiro do negócio pode ter tomado um susto desagradável”, diz Luiz Calado.

Segundo o vice-presidente do IBEF, no entanto, agora é uma hora boa para assumir algum tipo de risco, desde que se entenda o que se está fazendo. “Essa estagnação com possível queda de preços ainda vai se manter por algum tempo. O PIB do país está se retraindo há meses, e a crise internacional continua. Se esse cenário se consolidar, e o preço dos imóveis começar a cair, será possível aplicar em um investimento atrelado à inflação e usar a renda para pagar aluguel”, explica Calado.

Quem não quiser se arriscar a viver de aluguel e desejar comprar outro imóvel deve ponderar outros fatores. Não dá para contar com uma queda nos preços, embora em alguns casos isolados ela já esteja ocorrendo. Para Luiz Calado, uma possibilidade que pode ser vantajosa é vender o imóvel hoje para comprar outro dentro de até um ano, com taxa de juros menor para um eventual financiamento.

Para Alex Strotbek, a estratégia de vender o único imóvel para comprar outro pode se justificar se a pessoa tiver a intenção de comprar uma propriedade melhor. Assim como a venda está dificultada, comprar em um momento como o atual significa pagar caro. O planejamento para quem deseja melhorar o padrão de vida deve incluir uma poupança extra além do dinheiro da venda para comprar um imóvel de padrão mais alto.

“Se o sujeito pensa em realizar o lucro e encontrar um bom negócio, provavelmente não vai. Ele pode também esperar uma queda de preços, mas é arriscado para quem tem somente um imóvel. Se a pessoa tiver um segundo imóvel é mais fácil. Ela vende, aplica o dinheiro em renda fixa e espera uma nova baixa. O proprietário de apenas um imóvel deve ser cem vezes mais cauteloso do que o investidor”, diz Strotbek.

Outras alternativas

Desde 2008, o Brasil vem experimentando uma alta estrondosa nos preços dos imóveis, figurando entre as maiores altas do mundo ano a ano. Embora, para padrões internacionais, os preços dos imóveis brasileiros ainda sejam baixos, a valorização já apresenta os primeiros sinais de perda de fôlego. Desde 2008 até o final de abril deste ano, os imóveis em São Paulo valorizaram 135%, enquanto que os imóveis cariocas tiveram alta de 170%.

“Nós tivemos um excesso de preços em 2010 e 2011, com altas acima do razoável. Havia um excesso de demanda no mercado, até um pouco artificial, forçada por alguma especulação. A isso se juntou uma demanda reprimida forte em 2008 e 2009, com um crescimento de custos muito grande. As construtoras de capital aberto agiram de forma agressiva, e havia muito capital estrangeiro chegando ao mercado brasileiro”, explica João da Rocha Lima Junior, do núcleo de Real Estate da Poli-USP.

Em um segundo momento, os custos de construção sofreram enorme pressão, com a escassez de mão de obra qualificada e consequente perda de produtividade das construtoras, fora as altas nos preços dos terrenos. “O mercado imobiliário é desordenado. Quando o dono de um terreno recebe pressão de todos os lados para vender, o preço sobe sem limites”, diz o professor.

Para quem quer continuar no mercado imobiliário, o economista Luiz Calado recomenda uma realocação de portfólio, considerando-se os fundos imobiliários. “Quem vender um de seus imóveis e optar por não ter dívida, pode deixar o dinheiro da venda em um fundo imobiliário”, diz. Mas para ele, sempre existe oportunidade para “quem olha além do óbvio e vê um nicho de mercado que não é bem atendido”.

“Vale o raciocínio: o que vai ser demandado daqui para frente na sua região? Para onde a cidade está crescendo, quais as necessidades que ainda não são bem atendidas? Também existe potencial para agregar valor a um imóvel mal cuidado, comprado em leilão, ou cujo dono anterior não tivesse fôlego financeiro para cuidar. Nesse caso, é preciso fazer um investimento na recuperação do imóvel, mas ainda fica espaço para ganhar dinheiro”, conclui.

Carro importado pode custar até 40% mais barato

São Paulo – A queda na venda de carros importados em maio mostra que o alto IPI para esse tipo de veículo realmente está intimidando o consumidor brasileiro. Mas não precisa ser assim. Os endinheirados que tiverem paciência para esperar podem pagar mais barato por meio da importação direta e até driblar o pagamento do IPI por um direito da pessoa física que compra do exterior para uso próprio. A economia pode chegar a 40% em relação ao preço sugerido dos mesmos veículos no Brasil.

Algumas empresas assessoram as pessoas que desejam importar seus carrões durante todo o processo, cobrando uma comissão para cuidar de toda a documentação e trâmites burocráticos. Já para se livrar de pagar o IPI, o consumidor precisa acionar a Justiça, seja para deixar de pagar o valor referente ao imposto, seja para restituí-lo. Mesmo com a comissão da empresa de assessoria, as custas judiciais e os honorários advocatícios a compra sai mais em conta do que se tivesse sido feita no Brasil.

A compra é vantajosa mesmo que o consumidor não queira se dar ao trabalho de entrar na Justiça e resolva pagar o IPI. A diferença de preço se dá pela ausência de pagamento de refaturamento, do lucro da loja e do lucro da importadora. “O lado ruim é que todo o processo, desde localizar o veículo desejado no exterior até trazê-lo para o cliente no Brasil, demora de 60 a 70 dias, por conta da burocracia”, esclarece Marcos Tavares, diretor da Connect Motors, empresa que assessora quem deseja fazer importação direta.

Esse tipo de serviço costuma ser demandado por consumidores de alto poder aquisitivo, que buscam carros de luxo cuja alíquota de IPI geralmente é o percentual máximo, de 55%. Muitas vezes são modelos que ainda nem são vendidos no Brasil, mas nada impede que o mesmo processo seja feito para um modelo que já esteja disponível por aqui. “Os clientes procuram exclusividade, querem ser diferentes. Querem carros como o Chevrolet Camaro, o Ford Mustang, picapes e utilitários americanos, como a Chevrolet Suburban, e mesmo BMWs”, diz o diretor da Connect Motors.

Na tabela a seguir, elaborada por Marcos Tavares, é possível ver a comparação entre os preços, em reais, de três modelos que já foram importados pela empresa. Repare que o preço sem a restituição do IPI já é mais baixo que o preço sugerido no Brasil. Foram considerados, para os cálculos, o euro a 2,51 reais e o dólar a 1,98 reais. Não estão descontados comissões e custos de entrada na Justiça:

Modelo	Preço com IPI (R$)	Preço sem IPI (R$)	Preço de mercado sugerido (R$)
Ferrari 458 Spider 2012	1.607.000	1.248.127	1.900.000
McLaren MP4-12C 2012	1.570.000	1.152.000	2.200.000
Lexus LS460L 2012	443.965	271.250	615.000

A Connect Motors cobra comissões entre 6% e 10% do preço final. Ou seja, de cara, para quem não quiser se incomodar em restituir o IPI, os descontos em relação ao preço sugerido serão de 7% na Ferrari, e de 20% na McLaren e no Lexus. Isso se considerado o valor mais alto de comissão.

Decisões do Supremo Tribunal Federal (STF) já garantiram ao importador pessoa física a isenção ou restituição de IPI pago quando a compra de um carro do exterior é feita para uso próprio. Mas para conseguir o benefício, é necessário entrar na Justiça. “Na maioria dos casos, conseguimos a isenção, antes que o pagamento do imposto seja feito. A questão já está pacificada. Só não posso dizer que é causa ganha 100% das vezes porque existem juízes que ainda não entendem”, diz o advogado Augusto Fauvel, do escritório Fauvel e Moraes Advogados. “Às vezes é possível restituir até o ICMS, mas é mais difícil, pois esse ponto ainda não foi pacificado”, conclui.

De acordo com o advogado, as custas judiciais nesses casos equivalem a 1% do valor a ser isentado ou restituído. Já os honorários advocatícios podem variar; Fauvel cobra entre 10% e 20% do valor a ser restituído ou isentado, desde que a causa seja ganha. “Quanto maior o valor restituído, menor o percentual cobrado”, explica o advogado.

Para efeito de cálculo, consideramos 100% de isenção do IPI, com honorários de 10%. Nesse caso, o desconto na Ferrari subiu para 25% em relação ao preço brasileiro, e dos outros dois modelos ficou em torno de 40%. De maneira geral, Marcos Tavares, da Connect Motors, diz que a economia de quem importa nessa modalidade fica em torno de 30%.

Despesas

As assessorias para importação direta realizam o processo inteiro em nome do cliente, desde a localização do veículo no exterior, passando pela sua chegada ao Brasil até chegar ao consumidor, pronto para ser licenciado em sua cidade de domicílio. “Há procura de gente de todo o Brasil, de estados como Minas Gerais, Sergipe, Bahia e do Distrito Federal. Os moradores de São Paulo nem são tão numerosos, pois preferem ver o veículo na loja, mesmo pagando a mais, já que têm acesso a isso”, explica Tavares.

Após localizar o carro, é montado um pedido para o cliente. Uma vez os valores aprovados, é montada uma planilha que inclui todos os custos, embutidos no preço final: frete internacional, impostos (importação, IPI, ICMS, Cofins, PIS) e despesas adicionais de nacionalização (referentes a transporte, armazenagem, seguro, entre outras coisas). Só para se ter uma ideia, depois de adicionados os custos, o preço de um Ford Mustang Shelby 2013 pula de cerca de 100.000 reais para mais de 350.000 reais.

Vendido por seguradoras, título de capitalização é péssimo investimento

São Paulo - Não é um investimento, mas é comercializado como uma forma de poupar. Não é um seguro, mas é vendido por seguradoras e regulado pela Susep. Suas receitas e faturamento vêm crescendo a taxas superiores a 10% ao ano, mas é considerado, por quem entende de finanças, uma das piores formas de se aplicar o dinheiro. O título de capitalização, afinal de contas, é bom para quem?

Em primeiro lugar, para quem os comercializa. "É pagar caro demais para alguém tomar conta do seu dinheiro. O resultado é uma mina de ouro para os bancos e seguradoras", diz Rafael Paschoarelli Veiga, professor de finanças da USP. Em segundo lugar, para quem gosta de jogar - e tem muita sorte. "Pode até ser uma boa maneira de apostar, porque o dinheiro da aposta retorna depois de certo tempo. Mas não se deve confundir o título de capitalização com um investimento", afirma Márcia Dessen, professora da Fundação Dom Cabral e planejadora financeira.

O que eles querem dizer é que o título de capitalização é, primordialmente, um jogo. O sujeito faz uma aposta, paga em uma ou mais parcelas, concorre em sorteios e, após o vencimento do título, recupera parcial ou totalmente o valor desembolsado, mesmo que não tenha tirado a sorte grande. Ganhar no sorteio, aliás, é bastante difícil. As chances de vencer se equiparam às das demais loterias.

Não é à toa que um dos jogos mais famosos do Brasil é também o título de capitalização mais conhecido - a Tele Sena, do Grupo Silvio Santos. Mas para quem busca poupança e retorno, o título de capitalização é uma grande furada. Sua rentabilidade é menor que a da caderneta de poupança, boa parte do dinheiro aplicado fica para a instituição que o vendeu e o poupador só pode mexer nas suas reservas depois do período de carência. Mesmo assim, se ele resolver sacá-las antes do vencimento do título, não conseguirá recuperar nem o montante acumulado até então.

Não parece muito justo, mas os próprios bancos e seguradoras se justificam, alegando que o título de capitalização não deve ser comparado a outras formas de investimento. Seu diferencial estaria no "aspecto lúdico". "Se é jogo, não deveria ser vendido em banco, mas em casa lotérica", critica Rafael Paschoarelli. Ainda assim, o brasileiro continua fazendo o segmento crescer. Em julho de 2010, o mercado de capitalização abarcava mais de 20 milhões de pessoas, com reservas de 16,222 bilhões de reais.

Funcionamento dos títulos de capitalização

Para entender por que o título de capitalização é tão desvantajoso em matéria de retorno é preciso compreender o seu funcionamento. Há basicamente dois tipos de títulos. Os populares, como a Tele Sena, não se propõem ser uma modalidade de poupança, mas puramente um jogo. O pagamento é único, de valor baixo (em geral menos de dez reais) e o maior atrativo é realmente o sorteio de prêmios. O resgate não permite ao comprador recuperar a totalidade do valor da aposta, pois boa parte do dinheiro é destinada a custear os prêmios.

Já os tradicionais são vendidos como formas de "poupança programada" em que os poupadores têm, de quebra, oportunidade de participar de sorteios. O poupador paga mensalidades durante um período, em geral, de cinco anos, mas não pode resgatar nem um centavo antes de passado o prazo de carência, que costuma ser de 12 meses. Se decidir fazer o resgate antes do vencimento, não conseguirá recuperar 100% do que pagou até então. Para receber de volta todo o montante acumulado, normalmente remunerado pela poupança (0,5% ao mês + TR), precisará esperar até o vencimento.

Em outras palavras, o poupador é penalizado caso resolva resgatar seu dinheiro antes do tempo. "Não é poupança programada, é poupança forçada", diz Márcia Dessen. Apenas uma parcela do que é poupado será destinada a formar o montante a ser remunerado, a chamada cota de capitalização. Um bom percentual - a cota de carregamento - ficará com o banco. Há ainda a cota de sorteio, destinada a custear os prêmios.

São tantos os descontos que, se o poupador tivesse decidido aplicar o mesmo montante na caderneta de poupança durante o mesmo período de tempo conseguiria acumular bem mais. Isso vale até mesmo para títulos mais "sofisticados" como os que destinam um percentual da cota de capitalização a um fundo de ações.

Rende menos que a poupança

A cota de carregamento varia de produto para produto, mas há bancos e seguradoras que chegam a abocanhar até 80% do valor das parcelas nos primeiros meses. Depois, essa taxa reduz a um percentual mais baixo, mas nunca zera, assim como a quantia destinada aos prêmios. O professor Rafael Paschoarelli fez as contas com um produto existente no mercado e comprovou que, no fim das contas, até a poupança vale mesmo mais a pena.

Mês	Parcela	Sorteio	Carregamento	Capitalização	Saldo
1º-12º	R$ 100,00	2,68%	27,06%	70,26%	R$ 868,63
13º-60º	R$ 100,00	2,68%	7,32%	90,00%	R$ 6.041,70

O rendimento mensal considerado para ambas as modalidades foi de 0,54% + TR de 0,04% que, líquido, representou 0,43%. O poupador reservou mensalmente 100 reais durante cinco anos e conseguiu juntar 6.000 reais. Com um título de capitalização, o saldo final seria pouco maior que isso: 6.041,70 reais. Quase como se o sujeito tivesse guardado o dinheiro debaixo do colchão. Ele não perde dinheiro, é verdade, mas o deixa "preso" durante cinco anos sem ganhar praticamente nada com isso.


Note que, no primeiro ano, apenas 70% das parcelas mensais são destinados a compor o montante que será remunerado. Mesmo nos meses seguintes, apenas 90% do dinheiro vai para a capitalização. Se as mesmas parcelas fossem, por outro lado, destinadas à caderneta de poupança, o rendimento seria calculado sobre o montante integral. Ao final de cinco anos, o saldo seria de 7.064,19 reais, sem risco algum. Mas e o sorteio? Bem, a chance de ganhar com esse título de capitalização é de uma em cinco milhões.

E não é só isso. Os títulos de capitalização pagam Imposto de Renda na fonte. Ao resgatar seus recursos, o poupador paga uma alíquota de 20% sobre os rendimentos, ou seja, sobre o que excede o valor poupado. No exemplo acima, o tributo seria de 8,34 reais, e o resgate líquido de 6.033,36 reais. Caso fosse sorteado, o sortudo teria que pagar 25% de imposto sobre os rendimentos e 30% sobre o valor do prêmio.

As alternativas

Para quem não acredita na sorte e quer aplicar o dinheiro de uma maneira realmente inteligente, o melhor é resistir à conversa do gerente. Mas há quem diga que a poupança forçada dos títulos de capitalização é a única maneira de conseguir guardar dinheiro. Para esses gastadores crônicos, a planejadora financeira Márcia Dessen aconselha aplicações que não possam ser resgatadas antes do vencimento, como os fundos de investimento com carência ou os Recibos de Depósitos Bancários (RDBs), que são títulos de renda fixa semelhantes aos CDBs, mas que não podem ser negociados antes do vencimento. A rentabilidade é bem mais interessante.

Existem ainda as contas poupança solidárias, que exigem as assinaturas dos dois titulares da conta para permitir um saque. Ou seja, um ajuda o outro a resistir à tentação de mexer nas reservas.

Mas pode ser que o sujeito deseje destinar parte do seu dinheiro ao que considera uma boa causa. Algumas instituições oferecem títulos de capitalização em que um percentual das reservas é destinado a projetos socioambientais. No Bradesco, por exemplo, há títulos que ajudam instituições como o Instituto Ayrton Senna e a Fundação Amazonas Sustentável. O banco, porém, não divulga o percentual reservado a essas entidades.

Algumas empresas usam os títulos de capitalização como forma de captar recursos. O Corinthians, por exemplo, oferece aos torcedores o TimãoCap, da Sul América, voltado apenas para sorteios de prêmios em dinheiro e de produtos do clube. Para os mais fanáticos, talvez não haja causa melhor que ajudar o clube do coração.

Novas regras para financiamento imobiliário já estão valendo

Brasília - A partir de hoje (11), passam a valer as novas regras da Caixa Econômica Federal para os financiamentos habitacionais. Pelo novo modelo, os mutuários terão mais cinco anos para quitar os empréstimos. A Caixa ampliou o prazo do crédito habitacional de 30 anos para 35. Os empréstimos serão feitos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Os financiamentos do SBPE beneficiam apenas os mutuários que ganham mais de R$ 5,4 mil por mês ou que adquirirem imóveis de mais de R$ 170 mil.

A Caixa também reduziu as taxas de juros para essas modalidades. Para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), as taxas caíram de 9% para 8,85% ao ano. Para os imóveis fora do SFH, os juros passaram de 10% para 9,9% ao ano.

A instituição também ampliou o prazo dos financiamentos para a construção de casas e apartamentos com recursos da poupança. A partir desta semana, as construtoras e incorporadoras terão 36 meses para pagar os empréstimos. Antes, o prazo correspondia a 24 meses. Os juros dessas linhas também foram reduzidos de 11,5% para 10,3% ao ano.

Para a construção de imóveis comerciais, os juros efetivos caíram de 14% para 13% ao ano. Nas operações de financiamento para a construção e aquisição de imóvel para uso próprio, a empresa pagará taxa de 12,5% ao ano, ante 13,5% cobrados atualmente.

Em todos os casos, o mutuário também pagará a Taxa Referencial (TR), juros variáveis cobrados nos financiamentos imobiliários. No entanto, as taxas efetivas podem ficar ainda menores se o mutuário for correntista da Caixa.

As mudanças não valem para financiamentos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), que inclui o Programa Minha Casa, Minha Vida. Para essas modalidades de financiamento, o prazo continua 30 anos.

No dia 5, o vice-presidente de Governo e Habitação da Caixa, José Urbano Duarte, disse que o aumento do prazo dessas linhas de crédito depende de aprovação do Conselho Curador do FGTS. “A Caixa já pediu autorização ao Conselho Curador para aumentar o prazo.”

De acordo com o vice-presidente, a Caixa estima em R$ 96 bilhões a concessão de financiamentos habitacionais para este ano, ante R$ 80 bilhões do ano passado. Até maio, a instituição havia emprestado R$ 36,7 bilhões, contra R$ 25 bilhões nos cinco primeiros meses do ano passado.

Como fazer um "seguro" para sua carteira de ações

São Paulo - O mercado de opções no Brasil é um dos mais desenvolvidos do mundo, mas ainda é grande a desinformação dos investidores. Quem se dispõe a realmente mergulhar na diversidade de estratégias e produtos do mercado financeiro encontra nas opções não só um diferencial de rentabilidade como também uma boa ferramenta para proteger a carteira e limitar perdas em momentos de grande incerteza nos mercados.

A BM&FBovespa é a segunda bolsa do mundo em negociação de contratos de opções, com volume negociado mensal de algo em torno de 6 bilhões de reais. Desse total, cerca de 70% são movimentados pelo investidor pessoa física. Ainda assim, o mercado tem muito que se desenvolver, pois apenas as duas opções mais líquidas - das ações de Petrobras e Vale - representam 90% do volume negociado. As demais opções apresentam pouca liquidez. Fora isso, não há liquidez para opções de venda nem para opções de um mesmo preço de exercício, mas diferentes vencimentos.

No entanto, a perspectiva para quem gosta de negociar opções de ações é boa no médio prazo. Um programa da BM&FBovespa prevê a contratação de instituições financeiras para atuarem como formadores de mercado para tornar mais líquidas opções de Ibovespa e das 10 ações mais negociadas do índice, como as das empresas OGX, Usiminas, Itaú-Unibanco, Bradesco e Gerdau.

Enquanto esse dia não chega, quem quiser proteger seus investimentos nos momentos em que o mercado "anda de lado" encontra, mesmo nas opções de compra de PETR4 e VALE5, uma boa maneira de fazer um "seguro" da carteira de ações, por meio de estratégias relativamente simples. É bom lembrar, porém, que esse tipo de produto é mais indicado para quem já tem um bom patrimônio em ações e algum conhecimento do mercado financeiro.

Funcionamento das opções

Opções são contratos derivativos (ativos derivados de outros ativos) atrelados a ações ou cestas de ações (índices) e negociados na Bovespa. Quem compra um desses contratos adquire o direito de, na data de vencimento do contrato, exercê-lo ou não. Quem os vende, por sua vez, ficará obrigado a exercer o contrato caso o comprador, também chamado de titular, assim o deseje. No Brasil, o vencimento das opções se dá sempre na terceira segunda-feira do mês.

Existem dois tipos de opções, as de compra e as de venda. As primeiras conferem ao titular o direito de comprar a ação-objeto, isto é, a ação à qual a opção está atrelada. Já as de venda conferem ao titular o direito de vender a ação-objeto. Por exemplo, uma opção de compra de PETR4 permite que seu titular possa, na data de vencimento do contrato, comprar um lote de ações preferenciais da Petrobras.


A função básica das opções é garantir ao seu titular o direito de comprar ou vender determinada ação ou índice numa data futura a um preço previamente acordado. Assim, se o investidor detém uma opção de compra que estabelece um preço de exercício de 40 reais para a ação-objeto, isso significa que, na data de vencimento, mesmo que a ação tenha subido para 50 reais, o investidor poderá comprá-la a 40 reais.

Estratégias com opções (envolvendo, muitas vezes mais de uma operação com opções e ações simultaneamente) costumam ser usadas por investidores mais experientes para buscar um diferencial de rentabilidade, com a vantagem de ser possível, muitas vezes, limitar os possíveis prejuízos.

No entanto, apesar de curiosa, a comparação das opções com os seguros também é válida, por analogia. Esses derivativos podem ser usados em momentos de incerteza nos mercados, quando o investidor quer se resguardar contra uma possível alta (opção de compra) ou baixa (opção de venda) de determinado ativo, mas não deseja comprá-lo ou vendê-lo imediatamente. Para se proteger contra o possível "sinistro", o titular de uma opção paga um prêmio ao lançador.

As estratégias descritas a seguir podem ser feitas com opções de PETR4 e VALE5, por meio do próprio Home Broker. Para outras opções, no entanto, é preciso solicitar a estruturação da operação em instituições financeiras que atuem como formadoras de mercado.

Comprando uma opção de venda

Se o investidor tiver uma perspectiva de baixa em determinada ação, ele pode realizar uma operação equivalente à compra de uma opção de venda. Opções de venda não têm liquidez no mercado brasileiro atual, mas esse obstáculo pode ser driblado por meio de uma operação que envolve a venda da ação-objeto e a compra de uma opção de compra.

"Essa é uma das quatro estratégias essenciais com opções para o investidor pessoa física", afirma o economista Hugo Daniel Azevedo, autor do livro "Investimentos em opções sobre ações no Brasil", lançado nesta semana. As outras três estratégias "essenciais", no entanto, servem apenas para rentabilizar a carteira, e não para fazer hedge.


A primeira estratégia funciona assim: caso acredite numa queda no preço de suas ações, o investidor pode vendê-las e, ao mesmo tempo, comprar uma opção de compra pelo mesmo preço de exercício. Se na data de vencimento o valor das ações tiver caído, o investidor deixa de exercer a opção e pode recomprar as ações pelo preço de mercado, mais baixo, embolsando a diferença. No fim das contas, o pequeno lucro embolsado, se superar o valor gasto com o prêmio, minimizará a perda de valor de suas ações.

Se a perspectiva for de queda acentuada no mercado - num cenário de crise, por exemplo - essa estratégia pode ser útil. Suponha que determinada ação esteja atualmente a 40 reais. Se o investidor a vender hoje e comprar uma opção de compra com o mesmo preço de exercício, pagando um prêmio de 2,51 reais, ele terá lucro caso a ação caia abaixo de 37,49 reais. Caso chegue a 30 reais, o investidor pode recomprá-la a esse valor mais baixo, embolsando 7,49 reais. Sem essa operação, sua carteira teria se desvalorizado 25%. Com o valor embolsado pela operação, essa queda passa a ser de cerca de 6%.

Se, no entanto, o preço das ações acabar subindo, o investidor poderá exercer a opção e recomprá-las pelo mesmo preço em que as vendeu. Sua perda máxima, portanto, será o valor do prêmio pago. O "sinistro" (a queda) não ocorreu, mas o investidor ficou protegido. Se a venda tiver sido feita "a descoberto", com ações alugadas, o prejuízo incluirá também o valor do aluguel.

Comprando uma opção de compra

A simples compra de uma opção de compra, por outro lado, é uma maneira de aumentar a exposição a uma ação que deve se valorizar, se resguardando, ao mesmo tempo, em caso de queda. Caso o investidor acredite que determinada ação vai subir, mas não quer apostar suas fichas nela naquele momento, ele pode comprar uma opção de compra com o preço de exercício atual.

Se a valorização ocorrer, ele poderá exercer a opção para comprar a ação mais barato. Se, por outro lado, houver desvalorização, a opção não é exercida e "vira pó", conforme o jargão do mercado financeiro. O investidor pode ou comprar a ação mais barato, caso ainda deseje obtê-la, ou simplesmente não comprar. Seu prejuízo máximo será o valor do prêmio pago pela opção.

Novamente, a alta deve compensar o valor do prêmio. Seguindo o mesmo exemplo anterior, se a ação que hoje vale 40 reais for a 45 reais na data de vencimento da opção, o titular de uma opção de compra com preço de exercício de 40 reais e prêmio de 2,51 poderá exercê-la e, com isso, deixará de gastar 2,49 reais. Caso a mesma ação caia a 35 reais, no entanto, o investidor não exerce a opção e pode comprar a ação a preço de mercado ou simplesmente não comprá-la. Terá perdido apenas os 2,51 reais de prêmio.